圖說:小夫妻靠長輩買房,可利用巧妙裝潢留孝親房。圖片來源:Flickr@ Mark Chang http://ppt.cc/laiYq圖說:小夫妻靠長輩買房,可利用巧妙裝潢留孝親房。圖片來源:Flickr@ Mark Chang http://ppt.cc/laiYq

圖片來源:Flickr@ Mark Chang http://ppt.cc/laiYq

近來房市冷颼颼,有房仲業者統計,雙北市首購族比率逆勢成長至37%,來到金融海嘯以來的新高,較去年同期上升4%。其中,2房小宅及老公寓更拉出小長紅,成為買房需求下首購族的熱門產品。

但對於自備款不足的年輕一輩,不少人需仰賴長輩出資協助,因此原本空間有限的小宅還該不該留間孝親房,成為不少親子間爭吵的導火線,甚至演變成雙方撕破臉的局面。

雙北高房價 獨力購屋吃不消

據估算,首購族在台北市購屋平均總價約1,779萬元,屋齡30∼40年的中古屋平均總價約1,450萬元,因價格較低且使用空間相對較大,最受首購族歡迎。

新北市方面,600~1200萬的總價則可買到3房公寓或大樓,對於首購族而言負擔較輕。以熱門的中和區中正路購屋區為例,根據最新實價登錄顯示,若要購買該區屋齡較新且有電梯的2房小宅,約950萬元可入住電梯2房住家,以貸款八成計算,自備款約需190萬元。

年輕小夫妻若2人月薪加起來共9萬,每月省下一半也就是4.5萬當作購屋資金來算,至少需4年左右才能存夠自備款,想加快購屋速度,除非有長輩資助。

但這麼一來,有出資的長輩該不該插手年輕人的房事?僅有2房扣除主臥,剩下的1房到底要當作小孩房或使用率不高的孝親房?成為時下很多年輕夫妻與長輩們之間難解的習題。

小住宅孝親房留不留不難解

一般長輩較注重購屋地段、房子方位,甚至是樓層也在考量範圍內,因此,對於首購族,大多想以過來人之姿提供建議。但對於年輕人而言,社區是否有管理、屋齡新舊以及公設多寡,才是他們的主要考量。

像是世居中南部的長輩,通常都較難理解為何幫忙出了近百萬的頭期款,年輕人看上的都是空間較為狹小、公設比高的電梯大樓,而不願選擇有天有地的透天厝或空間實在的老公寓?難得想要北上一趟探望子女及孫子,結果竟發現寶貝兒子或女兒竟沒有孝親房的規劃,衝突、摩擦往往由此而生。

子女若不想因為買房而與長輩有摩擦,除了選擇自力負擔屋款,建議不妨以多元彈性運用空間的方式。

例如,將第2間房作中性裝潢或和室,並以可動式家具如沙發床取代固定床組,父母來訪時可做為孝親房,平時則可作為書房、小孩房或工作室使用,讓空間利用更多元,也避免長輩心中對於孝親房的疙瘩,堪稱兩全其美的作法。

新制上路 贈與連同房貸較好

另一方面,房地合一新稅制於6月立法三讀通過,並將於2016年1月1日開始實施,因此日後售屋要小心有「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

舉例來說,陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳,假設5年後,小陳再以1,800萬元出售,因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算,因此計價成本為500萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但一旦該房屋未來再出售時,即使只賺300萬元1800減1500,在房地合一新稅實施後,政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算,已無任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與,增加扣除成本,讓長輩贊助子女購屋的美意盡量不打折。