當搬家的辛苦反覆循環,薪水一大半全進了房東口袋,或與父母同住得很不自在,許多人都會開始渴望擁有一個屬於自己的空間,不過買房子是人生大事,買賣金額動輒數百萬,當想要購屋的種子在心裡萌芽,要完成居家夢想前,不妨先理性思考自己的需求,一步步分析,才能為自己輕鬆買到最適合自己的房子。


買房子不一定能保證未來會增值或賺錢,但不論買房的目的是為了自住或投資,都應該想到房價未來的發展空間,畢竟沒有人希望未來要換屋時發現房子跌價了一大半,想換屋卻沒有足夠的資金,若想要藉由投資房地產獲得增值的效益,一定要做好長遠的計畫。不妨先問問自己以下五個問題,買房才能輕鬆不後悔。

第一問:手上資金有多少?

假如每個月要付的房租算起來跟每月貸款的本金利息差不多或甚至超過時,其實就可以考慮買房子了。買房子所需的資金,主要分為頭期款及貸款兩大部份:

• 頭期款準備沒:

要計算可支出的頭期款時,不妨先盤點自己的總資產,包含活儲、定存等存款金額,及可立即變現的資產,如股票及基金等,而交屋前該支付多少頭期款,會依購買的房屋類型,如預售屋、新成屋或中古屋有所不同。因此想要買房的第一步就是先做好資金大盤點。

預售屋的頭期款約是總價的10~15%左右,新成屋及中古屋則在 20~30%左右,同樣是1000萬的房子,選擇買預售屋,頭期款可能僅需拿出100~150萬,但買新成屋或中古屋,頭期款就要準備到200~300萬,對於一個家庭月收入10萬的家庭來說,就算不吃不喝,也得晚個一年多才能湊足頭期款。不過頭期款的多寡主要還受到貸款成數影響,可貸成數越高則需要準備的頭期款越少,但未來的還款壓力也就越大。

• 要付多少每月房貸:

而每個月要付的房貸,則包括應攤還本金及利息,就算前兩年的房貸寬限期只需要付利息,但過了寬限期後,能否負擔本金加計利息,甚至是日後銀行調息後的還款金額,才是最重要的關鍵。在買房子之前,一定要先精算每月能夠負擔的支出,一般來說,最好不要超過家庭所得的三至四成,如果家庭月收入10萬,房貸負擔就控制在3~4萬之內。

• 隱藏在買房下的費用有哪些:

另外買房子時常常會被忽略的衍生費用,如仲介費、裝潢費、搬家費用及之後裝潢、添購傢具家電的費用,及6-12個月的緊急生活預備金,都應該先預留,免得發生買完房子卻發現連買床的錢都不夠,或是未來發生忽然失業卻付不出房貸的困境。像仲介費多固定為成交房價的2%,如果打算要買1000萬的房子,就要預留20萬的仲介費。而裝潢費用的編列,跟材料的等級、施作的程度及風格都有很大的關係,一般來說,新成屋平均一坪兩萬就能看出設計的效果,中古屋因為舊屋翻新,要重新進行水電等基礎工程,每坪約五萬起跳。另外還有室內設計師的設計費,大約從每坪兩千元起跳至每坪六千元不等,有些設計師不收設計費,但會收取裝潢工程2%到5%的監工費,這些費用都得在買房前就估算進去。

第二問:未來十年的你想過什麼樣的生活?

買房子不是小事,因為金額龐大,往往不像買衣服或買車子,一不喜歡就可以換屋,因此不論是為了單身首購、結婚或準備換屋,買房子除了要看周邊的生活機能、交通環境、未來發展等因素,更要預先設想到未來5-10年的生活規劃,才能買到適宜的坪數與空間規劃。不過,人的一生隨著時間推移,扮演的角色也跟著改變,在不同的人生階段,對房屋的需求也會隨著調整。不強求一次到位,不做屋奴,更能彈性運用資金。

•單身貴族的小宅:

如果是單身購屋,未來還有結婚的計畫,最低可以購買至少15坪的坪數,不只是銀行貸款較為容易,屆時要換屋時,也會比較好脫手。若選擇15坪以上,兩房的房型,未來更好運用,不論是新婚或小孩剛出生,空間都還堪用。

•全家人的夢想屋:

若是已婚族群要購屋,孩子已開始慢慢長大,需要自己的獨立空間,兩至三房的房型則是最佳規劃。

第三問:買新房子好還是舊房子好?

在預算先決的條件下,同樣兩千萬的房子,在台北市中心跟在新北市能買到的坪數與條件就有很大的差別,通常同區域中古屋的價位,會比預售屋或新成屋低,新房子漂亮,但舊房子便宜,該怎麼選好呢?

•預售屋入門門檻低:

對購屋族來說,預售屋頭期款只要總價的10-15%,施工期間再分期繳納工程款,一開始的資金壓力小,但每坪單價比同區域的中古屋或新成屋來得高,日後一樣有還款壓力。而買預售屋時,因為沒有看到實際格局跟屋況,完工後若跟預期有落差,很容易造成糾紛。前兩年買下人生第一間房子的詹小姐,買的就是預售屋,最近房子完工了,詹小姐實地前往去看時才發現,雖然房子權狀37坪,公設比看似是合理的30%,但虛坪多,加上室內動線規劃不佳,房子就與她的想像有所落差。詹小姐苦笑,「朋友家的室內坪數是26坪,我買的房子室內坪數也號稱26坪,但設計師來幫我測量時,測量結果只有23坪,設計師說建商計算坪數時可能是從樑柱的中間開始算,我家現在空蕩蕩的就看起來比朋友家還要小了,未來傢具搬進去後可能會更擁擠。」

•新成中古屋況看得到:

新成屋與中古屋雖需要準備的自備款至少20-30%,但屋況看得到,中古大樓及公寓的公設比又低,亦是相當受歡迎。不過中古屋及公寓往往都需要重新翻修,特別是管線等基礎工程,都是所費不貲的費用,若遇到漏水、壁癌的狀況,要耗費的精神與金錢更是可觀。

•往捷運沿線找準沒錯:

當然,在預算有限的情況下購屋時,可以依個人能力,尋找一級地段的中古屋,或二級地段的新成屋及預售屋。信義房屋企研室蘇啟榮經理建議,考量到經濟能力及日後換屋的轉手性,可以沿著捷運、高速公路等交通動線,往房價較低但環境優質、生活機能完整的潛力外圍區尋找。特別是都會區都是以捷運為軸線,捷運已成為居家的基本條件,沿著捷運購屋不僅能兼顧交通的便利性,更可享受交通便利與房價保值的優勢。

第四問:公寓大樓左右都為難?

在寸土寸金的都會區中,公寓跟大樓的房價卻與使用坪數有著很大的落差,平平都是權狀40坪的物件,老公寓的使用坪數就是實實在在的40坪,而大樓卻要扣掉至少12-40%的公設,才算是真正使用的坪數,但大樓的房價反倒比公寓的房價硬是貴上幾成。到底該買公寓還是大樓?

•大樓較安全又便利

大樓的優勢在於,現在的新舊大樓幾乎都有管理員,不論是安全管理、免等垃圾車或有人幫忙接收包裹,對於忙碌又沒有安全感的現代人來說,可說是有很大的加分,而電梯更能幫助家有老人或小孩的家庭活動自如。只不過這樣的便利也反應在每個月的管理費上,住戶為了便利,也必須付出額外的成本。

•公寓土地持分誘人

而老公寓雖然屋齡老舊,與周圍鄰居的棟距往往相當靠近,隱私上比較沒有保障,但有幾近於零的公設及土地持分大等優勢,近年來吹起的老公寓都更風,更讓老公寓身價翻倍,台北市市中心甚至出現老公寓房價高於同區中古大樓的狀況。不過都更條件嚴格,所要付出的時間與溝通成本也不小,若單純只是為了都更機會而選擇老公寓,也必須承受都更不成的風險。

第五問:找房子靠自己可以嗎?

房屋交易的金額龐大,許多民眾都會希望能省則省,心想若能靠自己跟屋主接洽,就省了一筆仲介費。但買房子的過程複雜又煩瑣,一般民眾若不是房產專業人士,往往會耗費許多時間學習,結果也不一定盡如人意。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,若透過親友介紹值得信賴的合格房仲業者,房事較有保障,也能請房仲幫忙隨時注意適合的物件,加快買到好屋的速度。即使是要購買公寓,一般人會擔心比較不安全,但透過仲介就可以請仲介先過濾附近的安全狀況。


其實,要找到理想好宅的不二法門,就是「多看、多問、多比較」,把看房子當興趣,多累積看屋的經驗,自然能培養看屋的眼光,不但能提升對區域的了解及市場行情的判斷,更能慢慢釐清自己對生活需求的重要順序,成功買到理想好宅。