最近這段時間,房地產出現了冷熱並存,或可說是冰火同源的議題。房地產的成交量幾乎要凍成一塊冰,但討論度卻始終很熱,一路從囤房稅、調高土地公告地價、奢侈稅實施、退場,然後是「房地合一」即將從2017年開始實施,究竟新稅制對於房市會影響有那些?

1、買方未進場 房價將持續下跌

在2016年底前,所謂適用舊制的搶購潮並未出現,房價持續下跌,顯然影響房地產價格最重要的因素在於漲跌趨勢,而非稅制。

房地產歷經12年大漲,目前跌幅尚小,買方不願意進場,而不動產需求並非單純居住需求,而是要買方願意買單,才算真正促成成交之需求,且要先有自住或投資需求,買方才會願意買進並回歸市場,進而止跌才有希望。

因此,所謂總統大選確定及房地合一政策實施使房價即將回升,只是一廂情願的想法。

2、課稅期間拉長 小心人頭戶出現

過去奢侈稅按實際售價持有不到2年課徵10%,不到1年課徵15%,所以只要綁個2年忍一下就可以不用課稅,但是房地合一稅從持有1年內課徵45%,一直到持有10年以上都還要課徵15%,課稅之期間無限。

房地產趨勢下跌,投資需求買方是聰明錢,顯然不會在這狀況下進場,一旦回歸漲勢,面對持有期間課稅拉長至無限期,大量運用人頭以適用自住優惠之情況,相較於奢侈稅必然更加嚴重。

3、政府不再亂打房 稅基依趨勢調整

從奢侈稅退場改為房地合一,稅基從原來實際售價變更為只針對獲利課稅,事實上打房的力道已屬適度放寬。近期觀察政府作為,包括央行鬆綁信用管制區域、增加貸款成數,以及柯P喊出亂打房台灣經濟會完蛋,無非是針對房價已出現向下趨勢因而做出調整。

對照股市因為成交量萎縮,證所稅大戶條款同樣面臨調整甚至遭到廢除,房地合一是否會出現相同的狀況,頗值得觀察。