/住展雜誌】數十年來,有人眼睜睜看房價上漲毫無動作,有人搶得先機進場布局,但無論是哪一個世代,已經買房或還沒買房的人,心中都有著一個同樣的問題,房價那麼高,還能再追嗎?…… 

買房子對大多數人來說,可能是一輩子最大的支出,所以許多人買房時戰戰兢兢,就怕「買貴了」,其實是情有可原。畢竟買房買在高點,若房價一旦跌下來,房價損失動輒上百、乃至於上千萬,這正是購屋者所無法承受的。 

「怕買貴」、「怕買在房價高點」,是絕大部份購屋者心中的最大障礙;但更殘酷的卻不是買貴,而是「嫌貴不敢買,房價卻一路漲上去」。結果越漲就越不敢買,越不敢買就永遠都買不到房子。 

於是,「何時適合買房?」就成為房市中亙古不變的課題。

房價年年嫌貴年年漲

租房變買房 高價買仍賺

在討論這個課題之前,我們採訪到兩個截然不同的市井小民購屋案例。而他們的故事,也是時下所有購屋族的縮影,或許您的經歷與他們都有幾分相似。 

案例一:出身於雲林的阿家,高中畢業後負笈北上讀大學。在大學期間,阿家在學校外租了一間雅房,坪數只約四坪大,月租金要四千元。阿家說:「那時房東把一層樓隔了八間雅房,每個房間空間很小,放張床、書桌、衣櫃之後,空間已所剩無幾。」 

除了居住空間狹小讓人難以忍受之外,讀財金科系的阿家發現房東獲利十分可觀。阿家接著說:「我租的房子是老透天,位在淡水某個山坡上,每層樓約四十坪,民國九十年時一層樓行情大約四百萬;房東把每層切割成八間雅房,每年租金可以收到三八點四萬,租金報酬率高達百分之九點六,根本是『暴利』」。 

阿家那時想著,他每天利用空檔打工,累得要死要活賺不到多少生活費,但房東光是收租金就都比他辛苦打工賺得多。因此阿家心中暗自決定,他出社會後要拚一間自己的房子,不想再住在擁擠的小雅房、和別人共用衛浴;若有餘裕,就要買第二間房子來出租,每月穩當收房租。 

出社會工作兩年後,阿家與女朋友小娟有了結婚的打算,兩個人便四處看房子。然而,民國九十六年台北市房價已經不便宜,阿家和小娟只好買到汐止去,因為那時汐止一坪只有十初頭萬。 

至於阿家的「包租公夢呢」?阿家大呼說:「哪敢想啊!現在以他和小娟的收入,根本買不起第二間房。但幸好我們當時有到汐止買房子,現在一坪也漲到近三十萬了,資產也算殷實了,當初覺得我們買貴的朋友,現在反而羡慕我們。」

危機急拋售 無奈買不回

案例二:五年級生的羅哥,則是個土生土長的台北人,與家人一直住在大安區。民國八十年為了成家,羅哥自己在大安區買了一間公寓;民國九十二年間SARS爆發,疫情看似難以收拾,羅哥驚覺事態不妙,便急著把公寓低價賣掉。 

羅哥說:「我起先開的價錢已經比區域行情低了,但因當時大家怕染上SARS,根本沒幾個人敢來看房子,我怕賣不掉,只好把價錢再往下砍一成,最後好不容易賣掉,我還送了一盒禮盒給買方。雖然我的價格一降再降,但還是賺了不少,畢竟我買的時候實在太便宜。 

羅哥當時想著,「反正有賺就先賣掉,大不了等過些時候局勢穩了再買一間。」沒想到,SARS危機解除後,房價就一路上漲,羅哥這一等就等了十幾年,直到現在都還在租房子。 

問起羅哥現在後不後悔?羅哥苦笑說:「千金難買早知道,萬般無奈想不到啦!我賣掉房子後,隔年開始物色新房子,但價格不跌反漲,我嫌貴買不下手,結果房價咻得一聲飛上天不等人。於是我把錢拿去玩股票,結果股票賠一屁股、房子又沒著落,到現在已經完全買不起房子,從有屋族變無殼一族,你說該不該在我臉上寫一個『慘』字?」

台北市菁華區的房子,真的賣掉就買不回來了嗎?台北市菁華區的房子,真的賣掉就買不回來了嗎?

房價人人嫌 越嫌卻越漲

個性詼諧的羅哥自封「地獄倒楣鬼」,但其實與羅哥有同樣遭遇的人並不在少數。耕耘大台北房市三十幾年的富紘廣告總經理陳柱正表示,他從民國七十初年在台北市賣房子賣到現在,從一坪八、九萬賣到一坪破百萬,每年都有人嫌貴,但房價卻一漲不回頭。 

陳柱正認為,在大台北持有房地產,只要放長線幾乎沒人賠錢,因為土地不會再生,量就是那麼多,加上通膨作遂,價格自然會持續走揚。關鍵在於,「擁有房產的人能不能忍住不賣」;倘若忍不住賣掉,那不僅賺不到長波段,以後就再也買不回來了。 

確實,如果像羅哥那樣,把大安區房子賣掉,想等低價時再承接,結果就會落得一場空。難道,台灣房價真的是不斷往上漲嗎?未來房價真的沒有低接的機會嗎?

富紘廣告總經理陳柱正賣房子約三十年,每年都有人嫌貴,但房價卻仍漲上去。富紘廣告總經理陳柱正賣房子約三十年,每年都有人嫌貴,但房價卻仍漲上去。

近五十年房市 專家說分明

不動產估價師公會創會理事長、著有「房市激盪五十年」一書的卓輝華指出,台灣近五十年來房價確實一路往上漲;他把近五十年房市分為幾期,每一期房價的漲跌都有個別時空背景因素,購屋者可以參考過去房市發展脈絡,來推估未來房市的走勢。 

卓輝華分析,一九六○年至一九八○年間是台灣房市的「菁華期」,這段時間盛逢戰後嬰兒潮的購屋需求,加上政府興辦大量公共建設,促使全國經濟起飛,所以住宅需求相當龐大,房市如日中天。 

若再細分,六○年代算是「初創期」,台灣房價出現第一波拉抬。此期間有為數眾多的建商湧現,如國泰建設、聯邦建設,還有名震一時的華美建設、台北房屋等,建開公會也順勢在民國五十八年成立。七○年代則是「快速成長期」,因此年代發生兩次能源危機,通膨問題嚴重,房價跟隨通膨出現兩波漲勢。 

卓輝華進一步指出,八○年代則是「台灣錢淹腳目」時期,此時經濟成長率高,加上政府陸續宣布解嚴、並解除外匯管制,民間產業一片欣欣向榮。大家有了錢,不是炒股票就是買房子,所以房市出現第一波投資與換屋需求,房價因此拉出第四波漲勢。 

但九○年代之後,房市卻轉為消沉,從一九九四至二○○三年間,是房市「失落的十年」,資產價值連年下跌,法拍屋排山倒海殺出來卻乏人承接。這波房價下殺的起因,是本土型金融風暴和亞洲金融風暴,前後多達五十六家民營金融機構遭到政府接管,衝擊建商營運。當時建商倒的倒,不倒的股價也淪於「雞蛋水餃股」。 

二○○三年SARS來襲,法拍屋數量飆到三○點六萬件(二○一四年僅約十四萬件),但該年度也是房市的轉捩點,此後房價就一路扶搖直上,至今仍在相對高點。

政府打房日 房價上漲時?

卓輝華強調,從歷史經驗中可以得知,經濟與政府政策是牽引房市最重要的因子;倘若未來經濟環境不變,那麼政府端出什麼房市政策就顯得至關重要。而據他觀察,政府干預房市是有彈性的,其操作模式往往是「房價漲就打,不漲就鬆手」,除非房價跌下來,否則政策壓力不會消失。 

誠如上述,是否可以解釋為「政府打房就代表房價還會漲?」對此卓輝華保守的說,現在台灣進入「新平庸經濟」,不動產景氣循環已從過去七年延長到十多年,再加上人口負成長提早來臨,購屋需謹慎思考。

不動產估價師公會創會理事長卓輝華博士認為,不動產景氣循環周期將比過去更長。不動產估價師公會創會理事長卓輝華博士認為,不動產景氣循環周期將比過去更長。

購買不動產 先設定目的

若按照這個邏輯,那麼現在就不適合買房嗎?以規劃、銷售高端住宅聞名的忠泰房屋副總經理祁麟倒認為,「該不該買房,應該是要去檢視買房的目的,而不是一顆心隨著房價上上下下。」 

祁麟提出一個問題:「買房子為什麼一定要賺大錢?」他解釋,不少國人陷入思維困局當中,因為買房子目的可以是為了住、為了享受、為了休閑、甚至為了養老,而不單單只是「為了賺錢」。 

祁麟舉汽車為例,車子買來第一年折舊至少兩成,但你會不會因為折舊就不買車?大多數人的答案是「不會」。又如買基金,你買了基金之前,會不會要求基金每年至少要賺幾成,否則就不買?答案也是「不會」。那麼,為什麼買房子之前,會那麼在意以後房價會不會漲? 

即使房價完全不漲,跟汽車比起來,仍算是相對穩定的資產。祁麟解釋,車子折舊頂多折個十年、十五年就沒價值,但房子卻能折舊個五十年以上。若是買基金,如果淨值都沒漲,還要被扣手續費、經理人費用,投資者都得倒貼,相比之下房子還是最安穩的資產。

想要賺增值財 先要買對產品

如此說來,房地產還算是相對保值,有其投資利基存在,惟關鍵在於,「現在是不是買房的好時機?買什麼產品最好?」對此三位專家皆說,如果以自住為導向,有需求就該買,而產品則視個人能力與喜好而定,因為自住持有時間長達二、三十年,房市短期波動影響有限。 

至於投資、置產者該買什麼產品較具潛力呢?陳柱正分析,早年最熱銷的三房型是一般家庭最剛好的產品,但隨著房價普遍走漲,購屋者薪資追不上房價,必須以總價的角度來購屋,轉而購買兩房。據他判斷,未來幾年兩房是較搶手的產品,市場需求不易減弱。 

祁麟從人口結構變化的角度切入,他認為現今單身、不婚或失婚人口比例持續攀升,加上台北市外來工作人口多、租屋需求居高不下,套房產品是現在與未來當紅炸子雞。其次,過去民眾會買豪宅置產,但隨著稅制改革因勢利導,將會轉買套房置產,進一步推升套房需求與價格。 

卓輝華則著眼於經濟發展與房市間的脈絡,據他判斷,住宅產品已紅了很久,價格遠高於商用不動產。但若台灣未來經濟大幅成長,企業行號大量增加,投資者可考慮轉攻商用不動產。

忠泰房屋副總經理祁麟直言,買房子目的百百種,誰說一定要賺錢才能買?忠泰房屋副總經理祁麟直言,買房子目的百百種,誰說一定要賺錢才能買?

有需求就買 但先作功課

持平而論,其實只要自己負擔得起、又有居住需求,任何時機都是買房好時機。若想等待房價跌到低點再買,說穿了根本不切實際,因為就連建商也沒辦法「買在最低點,賣在最高點」,更何況一般購屋者?與其追了房價數十年,頻頻錯失機會,或許可以考慮在合理價格內,買間遮風避雨的房子,別再苦苦追著房價跑了。