眼見房屋的持有成本不斷增加,銀行放貸利率也悄悄攀升,讓不少房貸戶都感受到愈來愈明顯增加的壓力。雖然諸如房屋稅提高、利息增加等,都不是一般人能改變的事實,但眼見房貸還要再扛好多年,難道民眾就只能被迫默默接受?這其中,有哪些是我們這些市井小民可以「自力救濟」,讓房貸減壓的好方法?

轉貸手法大公開 聰明購屋就要精省貸

理財專家指出,實務上,想要自己幫房貸「紓壓」,最好用也最常用的方法就是:「轉貸」。因為若房貸戶選擇的是採機動利率計息,一旦央行宣布調升利率,房貸戶每月恐怕必須多支付數千元到上萬元不等的房貸成本,嚴重影響生活品質,若能懂得適時「轉貸」,則每年能省下的利息就相當可觀。

省下的利息拿來理財 負債變資產

專家指出,房貸不是揹上了就沒得選,只能老老實實按期繳錢,銀行要升利息、加費用,都只能乖乖認命!因為房貸不應該被單純視為負債,而應是家庭或個人理財中的重要一環。一如靈活的理財能夠創造財富、降低風險,貸款也要懂得貨比三家、適時轉貸,才是聰明的作法。

只不過,在具體操作轉貸時,專家指出,應該要先瞭解包括房屋在市場上的價格、本身房子的貸款餘額、目前貸款利息,以及因轉貸而產生的費用等資訊,透過精算出各項細節與成本,並詳細比較轉貸前後的成本與負擔,如此才能精確計算真正省息的幅度,避免因小失大。

例如大雄原來在A銀行申辦了20年期的房貸,房價為1000萬元,經過銀行鑑價後,貸得房屋貸款約800萬元,目前貸款年利率2.0%,每月支付本息的月付金約為4萬0471元,繳了5年房貸後,目前貸款餘額為629萬元。

後來大雄聽同事分享房屋貸款轉貸的經驗,發現轉貸後,每月剩下的利息不少,大雄仔細思考後發現,光是透過省下的錢,可以轉作旅遊基金,或是小孩的教育基金,因此與老婆討論後,決定透過轉貸,將有限的收入做更有效地分配。

於是,大雄把在A銀行的貸款轉到B銀行,雖然貸款利率不變,但原本剩餘的629萬元貸款,轉貸後改以20年重新攤還,由於貸款額度降低、貸款年限延展,目前大雄每月的房貸支出減少為3萬1815元,每月省下的8656元,大雄用來定期定額投資基金,而這筆基金至今已幫他累積了10%的報酬率。

重新檢視擔保品 優質標的條件更好談

其實,隨著房貸利率攀升,不少民眾也打算透過轉貸,跟銀行爭取較低的利率;但金融主管建議,房貸戶在轉貸之前仍必須精算相關費用,除了試算手續費支出是否划算外,也要重新檢視擔保品的條件。

一般而言,座落於都會區,尤其是黃金地段,又或者是生活、學區、交通機能都不錯的房屋,價格都相對抗跌,這樣的房子比較受到金融機構的青睞,如果房子具備上述條件,房貸戶就有機會達到理想的利率目標,充分發揮省息的效益。

至於轉貸要設定什麼樣的利率目標?金融主管建議,兩者利息要相差1碼以上(0.25個百分點),也就是至少必須足以支付轉貸手續費,才存在省息的空間。舉例來說,假設貸款金額700萬元,申請轉貸後的利率可降低1碼,如此約可省下1萬7500元,就足以支付轉貸手續費,這樣才比較划算。

除了手續費,辦理轉貸時必須先申辦塗銷,再重新辦抵押,這筆費用約3000元就無法省,此外,還有地政規費、代書手續費等費用,而以貸款額度1000萬元為例,光是上述相關手續費用就要約1萬元。

專家建議,比較好的方式是可以先跟原貸款銀行談,如果原來申貸利息願意降息,其實對申貸戶來說免去轉貸的手續、跑流程跟塗銷費用也不錯,這部分只要請銀行重新估價,只要過去繳款正常,都有機會調降利息,或是爭取延長繳款寬限期。

不過,想轉貸的民眾不要忘了,要先確定原貸款是否有綁約,假設合約上載明綁約期限,如果申貸戶提早全額清償、解約,或是轉貸、售屋等,就需支付違約金,違約金額通常為貸款金額的 0.5~2%,因此除了相關的手續費之外,違約金的部分也必須再三確認後,再做決定。