圖說:面對房價下跌,自住應該買、投資應該等。蔡志雄提供圖說:面對房價下跌,自住應該買、投資應該等。蔡志雄提供

台灣房地產素來有所謂7年1循環的說法,也就是漲7年跌7年,惟這波房價從1991年左右自高點下跌至2003年SARS創下低點後即一路上漲,2008年金融風暴時雖曾經短期整理,可之後上漲至2015年,房價已是強弩之末欲振乏力,跌了12年也漲了12年。

房產進場時機要選好

房地產景氣循環已經延長,超過20年才出現1次低點。所以如果以平均壽命約80歲來計算,一輩子最多會有5次機會碰上房地產景氣循環的低點,這當中要剔除每個人都會經歷的出生,年邁到不適合進場的2次,也就是一輩子想要靠房產致富,正好買在最低點,不過只有僅僅3次的機會。

當然,房地產除了是項穩定投資的工具外,主要的功能是居住。所以你會發現,有人買房是為了自住,有人則是為了賺取價差,更有人買來長期收租當包租公。既然每個人買進不動產的目的有所不同,進場的時機也就跟著有所不同。

若要自住趁現在

過去幾年,許多自住客沒有買房子,甚至當中不乏從2003年就等待迄今的大有人在,結果房價卻越等越高。如今好不容易房價開始下跌,這不就是自住客等了好久的機會來了嗎?

這波房地產的景氣循環已經開始轉向,歷經漫長下跌整理一段時間又將再起,漲的時候不敢買,跌的時候卻始終還在等最低價,難到要等漲了再追嗎?自住的人面對房價下跌絕對不是等,而是要買。

這就好像談戀愛一樣,挑顆好石頭就夠了,別想挑最好的那顆石頭,否則,空空的手再回頭,石頭早被別人撿走了。

若是要投資則應該等

至於投資,目前租金投報率不到2%,房價又是下跌趨勢,套用股票的邏輯,這時候進場等於股息沒賺到還要賠股價,當然要等。要等到什麼時候?以現在的房貸利率,當租金投報率有4%,扣除自備款以外,收來的租金剛好夠付房貸本息就是非常好的投資時機。

如果自住的人太小心了,該買的時候還在等,而想投資的人卻又太衝動了,該等的時候卻在買,這恐怕是連自己買房子的目的是甚麼都搞不清楚吧!