圖說:新增房屋稅並非人人中槍,但房產稅調整將會是趨勢。圖說:新增房屋稅並非人人中槍,但房產稅調整將會是趨勢。

又到了每年5月繳交房屋稅的時候,今年的房屋稅與過往不同,除雙北市、高雄與宜蘭等地,於去年7月1日交屋的新成屋必須適用新的房屋標準單價外,另一個影響較大的,就是「囤屋稅」上路,政府喊話加上媒體炒作,許多房屋持有人心中充滿恐懼,深怕自己會是中槍的那個,但是事實真是如此嗎?

今年房屋稅很有感?

日前台北市長柯文哲預告,今年很多台北市民收到房屋稅稅單時「會很有感」,加上媒體對於「百萬房屋稅」的說法,讓許多房屋持有者心中充滿恐懼,擔心會收到「繳不起」的房屋稅單。

但如果從房屋稅的計算基礎來看,就會發現只要符合「自用」、「中古屋」、「坪數小」的屋主,實在無須擔心,因為即使房屋稅增加,也不至於出現坊間的天價稅負。

了解房屋稅影響關鍵

房屋稅公式:房屋核定單價×面積×1-折舊率×折舊經歷年數×地段率×適用稅率=應納房屋稅

今年的房屋稅會特別有感,關鍵在下列3個部分。

1、房屋核定單價

在房屋核定單價的部分,只要是雙北市、高雄和宜蘭等地,去年核定單價都有調整,其中台北市平均調幅約增160%、新北調幅約1倍、高雄調幅約81%、宜蘭則約35%。

這4縣市去年7~11月取得使照的戶數共約1.38萬戶,預估1年約有3萬戶受影響,所以,如果並非這4個行政區,在去年7月1日後交屋的新成屋,在基數不變的狀況下,衝擊是有限的。

2、地段率

第2個變因是地段率,以台北市為例,去年地段率調整達99條,多集中在精華區與交易頻繁之處,因此若是幸運沒有被調整的,自然也不會受到影響。

不過值得注意的是,因為北市針對豪宅有獨步全台的豪宅稅加成計算,也就是地段率再多乘1個基數,因此如果被認為是豪宅,即使地段率不調整,在等比級數下,就會特別有感。

3、適用稅率

第3個影響的變因,是適用稅率,在財政部的規定下,3戶以內自用住宅適用1.2%的稅率,非自住屋2戶以下適用2.4%房屋稅率,超過3戶以上適用3.6%稅率。換言之,只要是囤屋大戶,就會受到衝擊,因為適用稅率直接讓房屋稅倍翻。

但另一個玩味之處在於,囤屋稅的稅率適用,權限在地方政府,某些地方政府即使是3戶以上,仍最高稅率不過1.5%,所以,如果多戶持有者並非在雙北市,那很有機會逃過一劫,可以好好鬆一口氣。

雖然可以預期「高貴」房屋稅並非人人中槍,可也要特別提醒多戶持有的屋主,因為持有稅調整將會是趨勢,未來持有房地產的思考方向,寧可「曾經擁有」,就別論「天長地久」了。